二次協商

二次協商是提供給95年度已參加公會協商或97年度4月11日後申辦前置協商的債務人,因社會景氣的變動、薪資調整…等不可歸責於己之導致還款困難,更甚發生毀諾情形,即可參加二次協商方案。

正常繳款協商

正常繳款協商指仍按原商品契約內容按時按期還款,但因利率過高債務人有不能負荷之虞,於可預見不能繳款情況之發生,先行與債權銀行進行協商。

呆帳

在消費者金融範圍而言,指的是金融機構因無法收回債權所產生的損失。依「銀行資產評估損失準備提列及逾期放款催收款呆帳處理辦法」的規定,經由逾期放款及催收後,具有下列情事之一者,應扣除預估可收回部分後即轉銷為呆帳:

一、債務人因和解、解散、破產、逃匿之宣告或其他原因,致債權之部份或全部無法收回者。

二、擔保品及主、從債務人之財產經鑑價後或扣除第一順位抵押權,殘值不足以還清債務,或執行費用接近或超過銀行可受償金額,執行後無實益者房屋貸款

三、擔保品及主、從債務人之財產經由多次減價拍賣後仍然無人應買,而銀行無承受實益者。

四、逾期放款及催收款逾清償期後二年,經催收仍然無法收回者。

哪間信貸利率低更生程序

「更生程序」是指由債務人提出一個最長六年、至少每三個月還款一次的債務人清償計劃(此計劃稱更生方案),更生方案經法定程序由法院認可後,債務人只要依照方案履約完畢,除了不免責債權外,就當然免除其他債務(當然免責)之制度,在更生過程中,債務人所從事之職業不會受到任何限制。

信用破產

法律上並無此解釋名詞,但銀行在評估借款人個人信用狀況時,會依照聯合徵信中心所提供的徵信資料做參考,若個人與銀行往來資料皆顯示不正常的狀況,聯合徵信中心會將個人的信用評分標註低於一般標準,而金融業者評估個人信用條件後一致不同意借款時,意同個人「信用破產」。

前置協商

金融機構前置協商係依消債條例第151條之規定:「債務人對於金融機構因消費借貸、自用住宅借款、信用卡或現金卡契約而負債務,在聲請更生或清算前,應提出債權人清冊,以書面向最大債權金融機構請求協商債務清償方案,並表明共同協商之意旨。」

負債整合

負債整合就是將信用卡、現金卡、信用貸款等等的債務全部整合到某一家銀行或金融機構,直接在同一家銀行繳款即可。負債整合種類繁多,銀行可以評估債務人的還款能力及狀況來調整還款方案,有些也可透過較低利率貸款來整合高利率貸款,而整合負債與其他貸款的比起來期繳款期限年限較長,較能減輕債務人負擔也能省去至多家銀行繳款的麻煩。

債務協商

債務協商就字面的解釋係指債務人與債權人雙方經過共同商量,取得共識並實行之。

逾期繳款協商青年安心成家貸款2017

逾期繳款協商指的是債務人已實際出現繳款困難,已有逾繳紀錄必需和債權銀行進行協商,以避免相關法律催收程序。

整合負債貸款

消費者將名下的銀行負債例如信用卡、現金卡、信貸...等等,整合到利率較低的單一銀行貸款裡。













▲趙鑫被虐死,引起萬人民眾齊聚太伏中學前抗議。(圖/翻攝自上海暴政之音YouTube,下同)

大陸中心/綜合報導

四川省瀘州市瀘縣太伏中學的14歲學生趙鑫,上周遭到多名學生圍毆致死並拋下樓,但是官方卻以自殺結案,不僅引發家屬不滿,甚至還導致上萬民眾聚集在太伏中學前,揚言要幫死者討公道。中國銀行借錢

綜合媒體報導,目前國中二年級的趙鑫在1日被人發現陳屍在學校宿舍外的池塘邊,背部、腿部以及手都有大片的紅腫淤痕,且網路又爆出趙姓學生的死是因為不想繳交保護費,因此被5名同班同學打死後拋下樓,但是官方稱該名學生為跳樓身亡,以自殺結案並強制火化,事後才發現在5位霸凌者中,有人為官二代。

▲警方派出多名特警到場維持秩序。

一名政府工作人員表示,死者身上的紅色痕跡是屍斑,而非被打傷,「從一開始我們就組織了法醫那邊進行了鑑定。屍體一般過了幾天之後都會出現屍斑,所以那個不是被打的痕跡,我們這邊是專業法醫鑑定的。」

對於這樣的說法,除了家屬完全無法接受,甚至造成萬人齊聚太伏中學前暴動,還爆發嚴重的警民衝突,警方甚至派出大批頭帶鋼盔、手執盾牌的特警列隊阻攔。另外,有知情人士表示,死者母親稱他們已經被控制了,且親戚家也被搜查,警方還限制親戚們外出。

▼趙鑫背部、腿部以及手都有大片的紅色淤痕。(圖/翻攝自上海冤民全球宣传部YouTube)

▼影片取自YouTube,如遭刪除請見諒。

土地貸款成數













持分林地買賣貸款





▲包租公律師蔡志雄。(圖/記者許雅綿攝)

記者許購屋貸款流程雅綿/台北報導

「不要羨慕律師,律師永遠不知道下個月的收入在哪裡。」四年前,政府擴大律師錄取名額,流浪律師滿街跑,當時蔡志雄有強烈的危機意識,開始「低調」鑽研房市及股市投資,並以打造被動收入為房貸業務目標。經過10年努力,他40歲達到財富自由,現在每天有7個小時的自由,意味著不用工作,每月就有約7萬元的錢入帳。

台中汽車借款「『財富自由』四個字,財富是手段,自由才是最重要的。」44歲的蔡志雄認為,人生賺越多錢越開心,不對!還有一種比賺最多錢更開心,就是上班族思思念念想要的「那些錢可不可以不要賺」。他說:「我沒有賺非常多錢,但現在可以選擇哪些錢不要賺,這才是財富自由的真諦。」

蔡志雄:不要一輩子只當律師。

這天早上,與蔡志雄約在位於板橋的律師事務所,沒有斗大的招牌,事務所藏身板橋市區某電梯大樓,跟大樓管理員示意後搭上電梯,原本心裡還忐忑著:「不知道律師好不好訪,會不會一板一眼的...」

電梯門一打開,走進事務所,秘書前來接應,倒了杯茶,剛坐下來,便看蔡律師腳步輕快從辦公室走出來,面帶笑容且精神抖擻地大聲打招呼。交換名片後,我習慣性拿出錄音筆,並告知採訪過程中會有錄音的動作,他幽默地笑說:「我常去警察局做筆錄,很習慣被錄音的」語畢,我跟他都笑了。

1997年,24歲的蔡志雄考上律師後,任職知名的尤美女律師事務所,工作3年後離職,27歲回到新北市金山老家開業,從最簡單的土地糾紛、離婚等調解起步,在金山待了將近14年,在2001年轉至板橋開業迄今。

「律師一開始什麼都學、什麼案子都接」蔡志雄說,再過一年,當律師就滿20年,案件已集中在熟悉的不動產跟婚姻領域,不過現在的案件接的少,「因為我已經轉型了。」

蔡志雄律師事住宅修繕貸款務所除了辦公桌、沙發外,「你看我有吧檯,我那時候改裝辦公室,就是想要有吧檯土地銀行信用貸款讓我寫作,現在每個月有4個專欄,身兼寫作、演講,偶爾會有通告,所以案件量接得比較少」。

他說,人生每走到一個階段,就要有選擇,不然做的事情會有衝突。當了近20年的律師,蔡志雄其實早在2011年考選部改變律師高考錄取制度,當時律師錄取人數翻近3倍超過900人,他就決定「不要一輩子只當律師。」

從法律人走向投資達人

整整準備了10年


「100個律師裡,有99個半會專注於律師這工作」蔡志雄說,當初在考試院擴大律師錄取名額,就意識到未來會有變化,所以花了整整10年的時間研究投資,「若一天24小時,工作算8個小時好了,睡覺8小時,剩下8個鐘頭我就在研究股票、不動產。」

談到投資,蔡志雄起身到書櫃裡,搬了兩大疊資料夾並說道,這一疊是婚姻卷宗,一疊是套房出租的「卷宗」。他說:「我心裡有很大的體悟,婚姻卷宗每一件都要從頭開始,裡面的名字會一直換,但我現在的套房卷宗只要用好就不用換,且會源源不絕。」

法律的案件都是「從零到1」,從頭開始,被動收入很重要,是因為後來買個一間套房出租,我發現兩個業務截然不同,當律師每一件從頭開始,當包租公只要出租前整理好房間,我的錢就會穩定入帳。

我的生活裡就會有我的本業收入、被動收入,深刻體會到這兩個收入的本質是不一樣的。錢也許少一點,但只要花一次力,以借款週轉後就可以慢慢累積出成果,寫文章寫書都會留在網路上,那都不會消失的,有了這樣的經歷後,時間安排跟工作項目都不一樣了。

而他也認為,面對未來的社會,沒辦法把一個東西侷限在你的專業,未來多元發展已變成每個人都需要的專業。

從股市看房市

投資不動產沒賠過


「我主要的投資工具有股票跟不動產。」蔡志雄2003年在低點買進300萬元的套房出租,準備100萬頭期款,並設定4%的投資報酬率,25年回收成本,他從房價推算月租金,即300萬除25是年租金,再除以12就是月租金,剛好1萬元。

而後每2年買進1間套房,2003至2009共買進4間小套房,但2009年以後,再也找不到投報率4%小套房。「若房價沒漲我會繼續買,當我發現房子買不到,就開始看股票,股票殖利率5%、6%的很多,所以慢慢投入股市。」

在兩項投資工具中,「我投資不動產還沒賠過」蔡志雄表示,「從股市看房市」他嗅到房價起跌的味道。2014第三季房價開始跌之前,他就嗅到了,原因是2013年的時候台灣房地產還在漲,但量漲不上去,那就是警訊了。

再者,當時大台北房地產漲到一個程度,中南部會補漲,從股票來看,會補漲的股票都是牛鬼蛇神,漲合法借錢完之後大盤就要下來了,所以預期房價接下來要下跌,後來也驗證他當時的判斷是對的。

後來發現,人生最簡單的是法律問題。

「很有趣,現在很多人會來問我法律問題,但不全然是法律問題」蔡志雄舉例,曾有名客戶兩三年前去買預售屋,房子蓋好了要交屋時,發現房價在下跌了,思考要繼續繳貸款交屋,還是乾脆違約?

他說,違約建商如何處罰是法律問題,回到預售屋買賣定期化契約,即總金額的15%,「我後來發現,人生最簡單的就是法律問題,難是難在財務規劃。」

苦過,所以渴望自由。

「不要羨慕律師,律師永遠不知道下個月的收入在哪裡,因此,做資產配置時,要有保握能夠繳出多少錢,若過程中有環節出問題會崩盤這不行。」面對投資,蔡志雄相當注重風險控管,「我沒什麼安全感」。

「追求穩定收益,對錢那麼有概念,跟成長環境有關係嗎?」蔡志雄淺淺地回應:「有,我小時候很苦。」回溯到2014年接受周刊專訪時,他曾提過家裡有五個小孩,他排行老三,爸爸是水電行老闆兼工人,一份薪水要養活七口之家,媽媽為了補貼家用,除了照顧五個孩子,還當保母補貼家用。

國小五年級時,爸爸生了不知名的怪病,有2年時間,一家人的生活開銷只靠存款,而後經濟陷入窘境,只得變賣資產,這些事都記在蔡志雄腦海,因此,往後各方面他都以追求穩定為目標。

現在蔡志雄的資產部位,股票投入金額超過房屋貸款金額,而每年來自股息、房租、版稅等被動收入超過80萬元,幾乎可支應8成的年度生活開銷,而他現在每天也已經達到7個小時的財富自由。

「現在的生活,來的比我預期的還要快」他說,除了律師本業外,還要有投資被動收入,後來漸漸用投資,把8個小時的本業取代掉了,現在可以上班時間,跟太太一起出去玩,所以目前不打算擴大投資規模,「現在生活已經很快樂了。」

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